मित्रांनो

रेरा कायद्याच्या कलम 11(4)(इ) नुसार गृहप्रकल्पातील 50 टक्क्यांपेक्षा जास्त फ्लॅट / रो हाऊस ची विक्री झाल्यावर बिल्डरांनी घर खरेदीदार ग्राहकांची सहकारी सोसायटी स्थापन करणे बंधनकारक आहे.

त्यासोबत घराचा ताबा देताना घर खरेदीदारांकडून 1 ते 2 वर्षांचा इमारतीचा देखभाल खर्च म्हणजेच प्रोजेक्ट मेंटेनन्स देखील ग्राहकांकडून घेतला जातो.

सहकारी सोसायटी देखील प्रॉपर्टी टॅक्स, पाणी बिल, सामायिक वीज बिल, रिपेअर आणि मेंटेनन्स फंड, सिंकिंग फंड, सर्विस चार्जेस, नॉन ऑक्युपन्सी चार्जेस, इन्शुरन्स, एन ए टॅक्स, इलेक्शन फंड, इ. माध्यमातून सभासदांकडून प्रॉपर्टी मेंटेनन्स च्या शीर्षाखाली मासिक / वार्षिक वर्गणी कायद्यान्वये गोळा करतात.

मालमत्तेची देखभाल आणि रखरखाव सुनियंत्रित ठेवण्यासाठी प्रॉपर्टी मेंटेनन्स ग्राहकांनी वेळेवर अदा करणे आवश्यक असते.

रेरा कायद्यान्वये वरील उल्लेखित ‘प्रोजेक्ट मेंटेनन्स’ बाबत क्लॉज स्पष्टपणे ‘एग्रीमेंट फॉर सेल’ मध्ये नमूद करणे आवश्यक आहे जेणेकरून बिल्डर ग्राहक आणि प्रस्तावित सहकारी गृहनिर्माण सोसायटी यांमध्ये भविष्यात कोणतेही आर्थिक वादविवाद निर्माण होणार नाहीत.

पुढील लेखात आपण ‘डिस्पूट रिझोल्युशन’ बाबत माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

बिल्डरने फ्लॅट / रो हाऊस ची विक्री करताना प्रकल्प कधी पूर्ण होणार आणि काही कारणास्तव प्रकल्प पुर्णत्वास विलंब होणार असल्यास सदर प्रकल्प किती कालावधीत पूर्ण होणार हे खरेदीदारांस रेरा कायद्यानुसार स्पष्टपणे उघड करावयाचे आहे.

इंडियन कॉन्ट्रॅक्ट ऍक्ट 1872 मध्ये नमूद ‘डॉक्ट्रीन ऑफ फ्रस्ट्रेशन’ म्हणजेच ‘निराशेचा सिद्धांतास’ बदलवून ‘फोर्स मेजर’ चा समावेश मोफा तसेच रेरा कायद्यात करण्यात आला.

फोर्स मेजर म्हणजे अश्या घटना ज्या सामान्यतः बिल्डरच्या / कोणत्याही सामान्य मनुष्याच्या नियंत्रणाच्या पलीकडे असतात.

ज्यामध्ये असधारण परिस्थिती जसे की चक्रीवादळ, आग, पूर, युद्ध, भूकंप, सुनामी किंवा दुष्काळ अशा परिस्थितीमध्ये महारेरा कायद्याच्या कलम 6 मध्ये बिल्डरांनी करावयाच्या कार्यवाहीची नियमावली स्पष्ट करण्यात आली.

मध्यंतरी कोविड-19 च्या प्रादुर्भावामुळे ताब्यासाठी विलंब झालेल्या प्रकल्पांना देखील शासनाने 9 महिन्यांच्या प्रकल्पाच्या नोंदणीबद्दल सवलत दिली होती तसेच उशिरा ताब्यासाठीच्या दिल्या जाणाऱ्या व्याजावर संपूर्ण सवलत दिली होती.

फोर्स मेजर क्लॉज अस्तित्वात आल्यापासून 1 महिन्याच्या आत बिल्डरने ग्राहकाच्या निदर्शनास अशी परिस्थिती आणून द्यायला हवी आणि त्यामुळे जोपर्यंत फोर्स मेजर परिस्थिती पूर्वपदास येत नाही तोपर्यंत थांबलेले बांधकाम ताब्यासाठी विलंबाचा कालावधी तेवढ्या दिवसांसाठी पुढे ढकलला गेला आहे असे मानले जाते.

परंतु अशी इमर्जन्सी परिस्थिती / फोर्स मेजर परिस्थिती दूर झाल्यानंतर बिल्डरने विहित वेळेत प्रकल्प पूर्ण करून ग्राहकाला घराचा ताबा देणे रेरा कायद्यान्वये बंधनकारक आहे.

कोणत्याही परिस्थितीमध्ये बिल्डर फोर्स मेजर कारणांमुळे सदरील प्रलंबित प्रकल्प कायमचा सोडून देऊ शकत नाही.

पुढील लेखात आपण ‘प्रोजेक्ट मेंटेनन्स’ बाबत माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

एखाद्या बिल्डरला कोणत्याही नियोजन प्राधिकरण किंवा नगरपालिकेकडून अंतिम संमती असलेल्या बांधकाम प्लॅन / आराखड्यामध्ये काही बदल करायचे असतील तर त्या तारखेला अलॉट झालेल्या युनिट / प्रिमायसेस पैकी दोन तृतीयांश (2/3) पेक्षा अधिक ग्राहकांची लेखी संमती प्राप्त करावी लागते.

रेरा कायद्याच्या कलम 14(2) नुसार बांधकाम आराखडे बिल्डरला एकतर्फी बदलता येत नाहीत ज्यामुळे ग्राहकांच्या हिताचे निश्चितच संरक्षण होते.

रेरा कायद्याच्या कलम 11(3) नुसार संमत आराखडा व लेआउट प्लॅनच्या ब्लू प्रिंट्स या बुकिंग करतेवेळी तसेच अलॉटमेंट लेटर देतेवेळी ग्राहकांना वाचावयास उपलब्ध करून देणे हे बिल्डरचे आद्य कर्तव्य आहे.

रेरा कायद्याच्या कलम 19(1) आणि 19(5) अन्वये संमत आराखडा व लेआउट प्लॅन पाहणे हा ग्राहकाचा हक्क आहे आणि ग्राहकास तो प्लॅन स्वतःहून दाखवणे हे बिल्डरचे कर्तव्य आहे.

मा. उच्च न्यायालय, मुंबई येथील मधुविहार को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटी च्या खटल्यातील निर्णय हा रेरा कायद्याला तंतोतंत लागू असून बिल्डर्स कोणत्याही परिस्थितीमध्ये अलॉटी / ग्राहकांच्या लेखी संमतीशिवाय बांधकामाच्या प्लॅनमध्ये बदल घडवून आणू शकत नाहीत.

पुढील लेखात आपण ‘फोर्स मेजर’ बाबत माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

रेरा कायद्यानुसार बिल्डरने ग्राहकाकडून एग्रीमेंट किमतीच्या 10% पेक्षा जास्त रक्कम बुकिंग वेळी घेता कामा नये.

बिल्डरला 10% पेक्षा जास्त रक्कम तेव्हाच स्वीकारता येते जेव्हा एग्रीमेंट फॉर सेल नोंदणीकृत होते.

एग्रीमेंट फॉर सेल ची नोंदणी झाल्यानंतर 20% आणि जोत्याचे (प्लिंथ) काम पूर्ण झाल्यानंतर 15% एवढीच रक्कम बिल्डरला ग्राहकांकडून घेता येते.

त्यानंतर पहिला व दुसरा स्लॅब, विटकाम, प्लास्टर, दरवाजे, खिडक्या, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिफिकेशन, टायलिंग वर्क, पेंटिंग वर्क, इ. प्रत्येक बांधकामाच्या टप्प्यानंतर प्रत्येकी 5% ग्राहकांकडून घेतले जातात.

फ्लॅट / रो हाऊस चे सर्व बांधकाम पूर्ण होऊन सदरील इमारत राहण्यायोग्य तयार झाल्यावर / ऑक्यूपन्सी सर्टिफिकेट / भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर 60 दिवसांच्या आत घर खरेदीदाराला ताबा देणे बिल्डरवर बंधनकारक असते. सदरील मालमत्तेचा ताबा देताना उर्वरित 5% रक्कम ग्राहकांकडून घेतली जाते.

बांधकामाचा प्रत्येक टप्पा पूर्ण झाल्यानंतर बिल्डर कडून ‘टॅक्स इन्व्हॉईस कम डिमांड नोटीस’ ग्राहकांना इश्यु केली जाते. त्यानंतर 7 दिवसांमध्ये ग्राहकाने आणि बँक लोन घेतले असेल तर बँकेने बिल्डरला पेमेंट करणे आवश्यक असते.

सदरील डिमांड नोटीस मध्ये बिल्डरने GST लावलेला असतो व ग्राहकाकडून त्याची वसुली झाल्यानंतर बिल्डर सदरील जमा केलेला GST हा तात्काळ GST रिटर्न द्वारे शासनाच्या कोषागारात जमा करतो व त्याची रीतसर पावती ग्राहकाला प्रदान करतो.

पुढील लेखात आपण संमत प्लॅन मध्ये सुधारणा बाबत माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

रेरा कायदा हा टायटल डीडमध्ये दोषासाठी किंवा अटी व शर्तींच्या उल्लंघनासाठी घर खरेदी करणाऱ्याला बिल्डर कडून भरपाई मागण्याचा अधिकार देतो.

रेरा कायद्याच्या कलम 18 नुसार बिल्डर कडून फ्लॅट / रो हाऊस चा ताबा मिळण्यास उशीर झाल्यास ग्राहक करार रद्द करण्याची तसेच केलेल्या पेमेंटच्या परताव्याची मागणीची विनंती करू शकतो. बिल्डरने सदरील ग्राहकाने भरलेली संपूर्ण रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक आहे.

रेरा कायद्यानुसार व्याजाचा दर हा स्टेट बँक ऑफ इंडिया च्या मार्जिनल कॉस्ट लेंडिंग रेट (MCLR) + 2% इतका असतो.

आजमीतिला MCLR हा 8.05% इतका असून त्यामुळे व्याजदर 10.05% इतका आहे जो की बिल्डर आणि ग्राहक दोघांनाही समान स्तरावर लागू असतो.

नुकसान भरपाई = घर खरेदीदाराने एकूण भरलेली रक्कम × रेरा व्याजदर × विलंब कालावधी (वर्षे) ÷ 365

उदा. ग्राहकाने 50,00,000 किमतीला फ्लॅट विकत घेतला आणि बिल्डरने ताबा 3 वर्षात देणे आवश्यक होते परंतु विलंबामुळे त्यास ताबा 4 वर्षांनी मिळाला आणि रेरा व्याजदर जर 10 % असेल तर नुकसान भरपाई चे परिगणन खालील प्रमाणे असेल.
(50,00,000 × 0.10 × 1) ÷ 365 = Rs.13,698/-

म्हणजेच ग्राहकास Rs.13,698/- इतकी भरपाई करणे बिल्डरला बंधनकारक आहे.

त्याचप्रमाणे ग्राहकाने प्रकल्पाच्या टप्प्यानुसार बिल्डरला पेमेंट करण्यास विलंब केला तर याच प्रकारे ग्राहकाने देखील बिल्डरला नुकसान भरपाई देणे बंधनकारक आहे.

पुढील लेखात आपण ‘स्टेजवाईज पेमेंट प्लॅन’ बाबत माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

केवळ फ्लॅट / रो हाऊस विकणे एवढेच महत्त्वाचे नसून विक्री पश्चात सेवा देखील तेवढेच महत्त्वाचे असते हे रेरा कायद्याने दाखवून दिले आहे.

कोणत्याही बांधकामातील स्ट्रक्चरल डिफेक्ट म्हणजेच कामाच्या गुणवत्तेबाबत केलेल्या कुचराईचे निराकरण स्वखर्चाने करून देणे हे बिल्डरचे आद्य कर्तव्य आहे.

यापूर्वी बिल्डरने ताबा दिल्यापासून वर्कमनशिप मधील स्ट्रक्चरल डिफेक्ट दूर करण्यासाठी १ वर्षाचा अवधी दिलेला होता.

महारेरा कायद्यानुसार हा अवधी आता 5 वर्षाचा करण्यात आलेला आहे. या कायद्यानुसार ग्राहकाने स्ट्रक्चरल डिफेक्ट दाखवून दिलेल्या दिवसापासून 30 दिवसाच्या आत सदरील बांधकामातील त्रुटी दूर करून समस्यांचे निराकरण करणे बंधनकारक आहे.

याबाबत ‘स्ट्रक्चरल डिफेक्ट लायाबिलिटी’ चा क्लॉज एग्रीमेंट फॉर सेल मध्ये नमूद करणे बंधनकारक आहे.

पुढील लेखात व्याजदराबद्दल माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

रेरा कायद्यानुसार गृह खरेदीदारांकडून घेतलेल्या एकूण रकमेपैकी सुमारे 70% रक्कम ‘रेरा डेसिग्नेटेड बँक अकाउंट’ अशा शीर्षाखालील स्वतंत्र ‘एस्क्रो अकाउंट’ मध्ये ठेवणे बंधनकारक आहे.

उदा. समजा एखाद्या ग्राहकाकडून Rs.1,00,000/- रुपये बिल्डरला मिळाले तर ते पैसे सुरुवातीला 100% कलेक्शन अकाउंट ला गोळा केले जातात. त्यानंतर त्या दिवसाच्या रात्री 12 वाजता ते पैसे दोन भागात स्प्लिट होवून 70% म्हणजेच Rs.70,000/- ‘रेरा डेसिग्नेटेड बँक अकाउंट’ मध्ये जमा होतात आणि उर्वरित 30% म्हणजेच Rs.30,000/- बिल्डरच्या ‘रेग्युलर करंट अकाउंट’ ला जमा होतात.

बिल्डर्स घर खरेदीदारांकडून बांधकामाच्या टप्प्यानुसार पैसे घेतील आणि कमीत कमी 70% रक्कम ही फक्त आणि फक्त त्या प्रकल्पाच्या बांधकामासाठीच वापरतील या अपेक्षेने ‘एस्क्रो अकाउंट’ संकल्पना करण्यात आली.

सदरील 70% रेरा डेसिग्नेटेड बँक अकाउंट मधून पैसे काढण्यासाठी / प्रकल्पासाठी वापरण्यासाठी आर्किटेक्ट चे प्रमाणपत्र (फॉर्म-1), साईट इंजिनियर चे प्रमाणपत्र (फॉर्म-2), चार्टर्ड अकाउंटंट (CA) चे प्रमाणपत्र (फॉर्म-3) बँकेला देणे बंधनकारक आहे.

सदरील बँक अकाउंट हे केवळ शेड्युल्ड बँकेत असणे आवश्यक आहे. प्रत्येक आर्थिक वर्षाच्या समाप्तीनंतर सदरील बँक खात्याचे चार्टर्ड अकाउंटंट कडून ऑडिट करून सदरील ऑडिट रिपोर्ट महारेरा प्राधिकरणाकडे जमा करणे बिल्डरला बंधनकारक आहे.

सदरील 70 % रेरा डेसिग्नेटेड बँक अकाउंट ची माहिती एग्रीमेंट फॉर सेल मध्ये देणे बिल्डरला बंधनकारक आहे. तसेच एका प्रकल्पासाठी केवळ एक रेरा बँक अकाउंट असावे हे देखील बंधनकारक आहे.

पुढील लेखात आपण ‘स्ट्रक्चरल डिफेक्ट लायबिलिटी’ बद्दल जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

रेरा कार्पेट एरिया लागू झाल्यामुळे रियल इस्टेट मार्केटमध्ये क्षेत्रफळाबाबत पारदर्शकता निर्माण झाली.

रियल इस्टेट व्यापार आणि व्यवसायाची पद्धती प्रमाणभूत झाली.

ग्राहकांमध्ये गृह खरेदीबाबत आत्मविश्वास वाढला.

बिल्डर्सनी दिलेल्या जाहिराती, माहितीपत्रके आणि विपणन सामग्री मध्ये रेरा कार्पेट एरिया चा उल्लेख बंधनकारक झाला.

विक्रीची किंमत रेरा चटई क्षेत्रावर आधारित झाली.

तसेच चटई क्षेत्रामध्ये वाढ किंवा घट तफावत असेल तर घर खरेदीदारांना 45 दिवसाच्या आत वार्षिक व्याजासह अतिरिक्त रक्कम बिल्डर्स ना परत करावी लागते व क्षेत्रफळ वाढल्यास ग्राहकाला जास्तीची रक्कम द्यावी लागते. परंतु अशा परिस्थितीत रेराने वाढीची वरची मर्यादा 3 % इतकी ठेवली आहे.

बिल्डर्सनी सुपर बिल्टअप क्षेत्र एग्रीमेंट फॉर सेल मध्ये नमूद केल्यामुळे ग्राहकाला आयुष्यभरासाठी अतिरिक्त मालमत्ता कर भरावा लागतो. त्यामुळे रेरा कार्पेट एरिया नुसार खरेदीखत झाल्यामुळे केवळ वापरल्या जाण्यायोग्य चटई क्षेत्रफळावर मालमत्ता कर लागू होतो व ग्राहकाची मोठी बचत होते.

रेरा कायदा 2016 च्या कलम 61 अन्वये विकासकाने फ्लॅट / रो हाऊस च्या क्षेत्रफळ व किमती बाबत चुकीची माहिती दिल्यास किंवा नियमांचे उल्लंघन केल्यास प्रकल्पाच्या नियोजित खर्चाच्या 5 % पर्यंत दंड लागू शकतो.

पुढील लेखात आपण ‘रेरा डेसिग्नेटेड बँक अकाउंट’ बाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

फ्लॅट / रो हाऊस चा कार्पेट एरिया निश्चित करत असताना बिल्डर बऱ्याच फसव्या अटी शर्ती वापरतो आणि खरेदीदार गोंधळात पडून अज्ञानापोटी स्वतःचे नुकसान करून घेतो.

सामायिक वापराची क्षेत्रे जसे की स्विमिंग पूल, फुटपाथ, लिफ्ट, जिम्नॅशियम, क्लब हाऊस, बाह्य वापराचा जिना हा रेरा कार्पेट एरिया चा भाग मानला जात नाही.

विशेष व्हरांडा आणि इनक्लोज बाल्कनी क्षेत्र जरी फ्लॅट / रो हाऊस ला कायमस्वरूपी जोडलेले असले तरीही तो रेरा कार्पेट एरिया चा भाग मान्य होत नाही.

ओपन टेरेस एरिया जरी फ्लॅट किंवा रो हाऊस शी संलग्न आहे परंतु रेरा कार्पेट एरिया चा भाग होत नाही.

समजा लोडिंग फॅक्टर 1:20 आहे तर असे समजावे की बिल्डरने कार्पेट एरियामध्ये 20 % लोडिंग परीगणित केलेले आहे.

सामान्यतः निवासी प्रकल्पांमध्ये बिल्डर्स ने सांगितलेला प्रति चौरस फूट दर हा विक्री योग्य क्षेत्र बिल्टअप किंवा सुपर बिल्टअप क्षेत्राचा दर असतो मात्र रेरा च्या नियमानुसार फक्त रेरा कार्पेट एरियानुसारच दर दिला जावा असे नवीन नियमावलीत नमूद केलेले आहे.

त्यामुळे बिल्डरला रेरा कार्पेट एरिया व बिल्टअप / सुपर बिल्टअप क्षेत्राच्या गुणोत्तराबद्दल विचारले पाहिजे. गुणोत्तर जितके जास्त तितकीच फ्लॅट / रो हाऊस च्या आतील वापरण्यायोग्य जागा जास्त मिळते.

पुढील लेखात आपण रेरा कार्पेट एरिया चे फायदे आणि परिणाम जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

बिल्टअप एरिया म्हणजे फ्लॅट / रो हाऊस च्या बाहेरच्या भिंतीच्या पृष्ठभागावरून मोजले जाणारे त्या फ्लॅट रो हाऊस चे क्षेत्रफळ होय.

त्यात मूलतः असणारा कार्पेट एरिया आणि भिंतीची जाडी यांचा समावेश होतो तसेच काही बिल्डर्स यामध्ये ड्राय बाल्कनी, ओपन टेरेस, फ्लावर बेड, इ. चाही समावेश करत होते.

बिल्टअप एरिया = कार्पेट एरिया + बाह्य भिंतीचे क्षेत्रफळ

कार्पेट एरियावर जवळपास 30 ते 35 टक्के लोडिंग फॅक्टर लावून बिल्टअप एरिया मोजला जातो.

सुपर बिल्टप एरिया म्हणजेच ज्यामध्ये कार्पेट एरिया सोबत भिंतीची जाडी, ओपन टेरेस, लिफ्ट, जिना, सर्विस शाफ्ट, डक्ट, बाल्कनी तसेच काही मोठ्या प्रकल्पांमध्ये गार्डन एरिया, स्विमिंग पूल, क्लब हाऊस या गोष्टींचा अंतर्भाव होतो.

कार्पेट एरियावर जवळपास 55% लोडिंग फॅक्टर लावून सुपर बिल्टअप एरिया मोजला जातो.

रेरा कार्पेट एरिया म्हणजेच ज्या मालमत्तेच्या जमिनीवर चटई अंथरली जाऊ शकते. म्हणजेच कार्पेट एरियामध्ये किचन हॉल, लिविंग रूम, मास्टर बेडरूम, बेडरूम, डायनिंग रूम, स्टडी रूम, अंतर्गत जिना, अंतर्गत भिंती फक्त इतकाच समावेश होतो.

इतर सर्व बाह्य भिंती, सर्विस शाफ्ट, स्पेशल बाल्कनी, वरंडा, ओपन टेरेस, डक्ट इत्यादी यातून वगळलेले असतात.

रेरा कार्पेट एरियाची मोजणी करत असताना खाजगी तांत्रिक मूल्यांकन कर्त्याची मदत घ्यावी. तसेच तुम्ही गृह कर्ज घेत असाल तर बँकेच्या कायदेशीर सल्लागाराला बांधकाम परवान्याचा तपशील तपासण्यास सांगावे.

पुढील लेखामध्ये आपण बांधकाम व्यवसायिकांकडून वापरला जाणाऱ्या फसव्या संज्ञांचा अभ्यास करूया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678