मित्रांनो

कार्पेट एरिया म्हणजेच ज्या ठिकाणी कारपेट किंवा चटई अंथरली जाऊ शकते.

तांत्रिक भाषेत मालमत्तेचे निव्वळ वापरण्यायोग्य क्षेत्र ज्यामध्ये बाहेरच्या भिंतींनी झाकलेले क्षेत्र, सर्विस शाफ्ट, स्पेशल बाल्कनी, व्हरांडा आणि ओपन टेरेस हे वगळलेले असतात.

महारेरा 2016 कायद्यानुसार कोणत्याही बिल्डरला रेरा कार्पेट एरियावर आधारित किंमत एग्रीमेंट फॉर सेल मध्ये नमूद करणे बंधनकारक आहे.

कोणताही बिल्डर बिल्टअप एरिया किंवा सुपर बिल्टअप एरिया वर आधारित किंमत एग्रीमेंट फॉर सेल मध्ये नमूद करू शकत नाही. रेरा कार्पेट क्षेत्र हे सामान्य प्रकल्पाच्या चटई क्षेत्रापेक्षा पाच टक्के अधिक असते.
उदा. रो हाऊस चे कार्पेट क्षेत्रफळ 1000 चौरस फूट असेल तर त्याचे रेरा कार्पेट क्षेत्रफळ हे 1050 चौरस फूट असते.

रेरा कार्पेट अस्तित्वात येण्यापूर्वी बिल्डर्स बिल्टअप एरिया किंवा सुपर बिल्टअप एरिया नुसार किंमत आकारत होते त्यामुळे फसवणुकीची घटना घडणे कर्मप्राप्त होते.
कारण घर खरेदीदारांना जो कार्पेट एरिया आश्वासित केला जात होता तो कधीही प्रत्यक्षात मिळत नव्हता.

पुढील लेखामध्ये आपण बिल्टअप एरिया, सुपर बिल्टप एरिया आणि रेरा कार्पेट एरिया समजावून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

कोणत्याही प्रकारचे रियल इस्टेट क्षेत्रातील विकसन म्हणजेच इमारत / भूखंड लेआउट / अपार्टमेंट / रो हाऊस / विला / बंगलो इ. चे बांधकाम आणि त्याची विक्री ही रेरा कायद्याच्या तरतुदींमध्ये मोडते.

परंतु स्वतःसाठी विकसित करत असलेल्या व मार्केटमध्ये इतर कोणत्याही त्रयस्थ व्यक्तीला जर मालमत्ता हस्तांतरित होत नसेल तर ती रेरा कायद्याच्या छत्राखाली मोडते असे मानले जात नाही.

ज्या भूखंडाचे क्षेत्र (ज्यावर वरील प्रमाणे विकसन प्रस्तावित आहे) ज्याचे क्षेत्रफळ 500 चौरस मीटर पेक्षा जास्त आहे किंवा ज्या भूखंडांवर एका बांधकाम परवान्यानुसार बांधली जात असणारे फ्लॅट / रो हाऊस / बंगलो / विला / प्लॉट युनिट्स 8 पेक्षा जास्त आहेत अशाच प्रकल्पांना महारेरा नोंदणी अनिवार्य आहे.

तथापि कोणत्याही प्रकारचे रिपेअर किंवा मेंटेनन्स ज्यामध्ये मार्केटिंग, जाहिरात, विक्री किंवा अलॉटमेंट याचा अंतर्भाव नाही अशा सर्व स्वरूपाच्या उत्पादन व सेवांना रेरा कायदा लागू नाही.

ज्या भूखंडाचे क्षेत्रफळ 500 चौरस मीटर पेक्षा जास्त असेल किंवा युनिट्स 8 पेक्षा जास्त असतील परंतु तरीही बिल्डर्सने विकासकाने महारेरा नोंदणी केली नसेल तर तक्रार झाल्यास संपूर्ण प्रकल्पाच्या एकूण प्रस्तावित बांधकाम खर्चाच्या दहा टक्के एवढी रक्कम शासनास दंड म्हणून भरावी लागते.

आपल्या सभोवताली अशा स्वरूपाचे कोणतेही बांधकाम ज्याचा भूखंड क्षेत्रफळ आणि युनिट्स ची संख्या वर नमूद केलेल्या नियमाच्या विपरीत असेल त्या ठिकाणी बुकिंग करणे म्हणजे फसवणुकीला आमंत्रण देणारे ठरू शकते.

महारेरा नोंदणी ही पोर्टलवर झाली आहे का हे अवश्य तपासावे व नंतरच फ्लॅट / प्लॉट / रो हाऊस ची बुकिंग करावी.

महारेरा कायद्यानुसार ‘मॉडेल एग्रीमेंट फॉर सेल’ मधील अत्यावश्यक कलमे / बाबी जी सर्व बिल्डर्स / विकासकांनी / प्रमोटर्स यांनी नमूद करणे आवश्यक आहे त्याबाबत आपण पुढील लेखांमध्ये जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

महारेरा कायदा आणण्यामागे प्रमुख उद्दिष्टे खालील प्रमाणे होती.

1. जबाबदारी सुनिश्चित करणे:
बिल्डर्स किंवा विकासक यांचेवर जबाबदारी सुनिश्चित करणे आणि विलंब किंवा अग्रीमेंट / ठरावामधील त्रुटींबाबत ग्राहकांप्रती त्यांचे उत्तरदायित्व वाढवणे हे महारेराचे प्रमुख उद्देश होते.

2. पारदर्शकता वाढविणे:
या कायद्याद्वारे कोणत्याही प्रकल्पाचा प्लॅन व बांधकाम परवान्यांची संमती बाबत सर्व माहिती तसेच प्रकल्प पूर्ण करण्याबाबतच्या टाईमलाईन्स / वेळेची सुनिश्चितता याबाबत ग्राहकांना सर्व माहिती पुरवणे विकासक / बिल्डर्स यांना अनिवार्य करण्यात आले ज्यामुळे सर्व छुप्या अटी व शर्तीना आळा बसला.

3. ग्राहक हिताचे संरक्षण:
या कायद्याद्वारे घर खरेदीदारांचे हित जपले जाते आणि बिल्डर्सनी आश्वासित केलेल्या सोयी सुविधा व अमेनिटीज ग्राहकांपर्यंत निश्चितपणे पोहोचवल्या जातील याची सुनिश्चिती केली जाते.

4. नियामक संस्थाची स्थापना:
या कायद्याद्वारे सर्व कॉन्ट्रॅक्ट्स / एग्रीमेंट्स / अलॉटमेंट लेटर्स चे अनुपालन ग्राहक आणि बिल्डर या दोघांनीही सम प्रमाणात करावे यासाठी नियमक संस्थेची स्थापना प्रत्येक राज्यात करण्यात आली आहे.
उदा. महाराष्ट्र मध्ये महारेरा
गुजरात मध्ये गुजरेरा
उत्तर प्रदेश मध्ये युपीरेरा

5. विवादांचे निराकरण:
प्रलंबित विवादांच्या गतिमान व सुलभ निपटाऱ्यांसाठी ऍडज्यूडीकेशन म्हणजेच लवादाची स्थापना या कायद्याद्वारे केली गेली आहे.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

मित्रांनो तुम्हाला शाळेचे दिवस आठवतात का ?
जेव्हा शिक्षक वर्गाबाहेर असायचे तेव्हा सर्व विद्यार्थी मोठ्याने गप्पा मारायचे, गोंधळ घालायचे आणि सर्व वर्ग डोक्यावर घ्यायचे. परंतु शिक्षक वर्गात येताच चिडीचूप शांतता प्रस्थापित व्हायची.

बोर्डाच्या परीक्षेच्या वेळेस सुद्धा सुपरवायझर कायम वर्गामध्ये फिरत असायचे जेणेकरून विद्यार्थ्यांनी परीक्षा देताना कसलीही कॉपी, चीटिंग किंवा अपप्रकार करू नये.

आर्थिक व्यवहारांमध्ये देखील शासनाची भूमिका एखाद्या शिक्षक किंवा सुपरवायझर सारखीच असून त्याद्वारे बांधकाम व्यवसायात सुव्यवस्था आणि पारदर्शकता आणून होत असलेले अपप्रकार थांबवण्याचा प्रयत्न केला जातो.

वर्ष 2017 हे देखील या कारणामुळेच रियल इस्टेट उद्योगासाठी मैलाचा दगड ठरले. रेरा म्हणजेच ‘द रियल इस्टेट रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ऍक्ट, 2016’ या कायद्यातील सर्व कलमे एक मे 2017 पासून अमलात आली.

राज्यसभेने रियल इस्टेट बिल हे 10 मार्च 2016 आणि लोकसभेने 15 मार्च 2016 रोजी पारित केले राष्ट्रपतींच्या स्वाक्षरीनंतर दिनांक 26 मार्च 2016 साली राजपत्रामध्ये या कायद्याची नोंद झाली.

रियल इस्टेट क्षेत्रामधील होत असलेले अप प्रकार व ग्राहकांची मोठ्या प्रमाणावर होणारी फसवणूक टाळण्यासाठी व ग्राहकांचे एकूणच हित जपण्यासाठी शासनाने उचललेले हे निश्चितच मोठे पाऊल होते.

पुढील लेखांमध्ये आपण रेरा कायद्याचे उद्देश समजावून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

गृहप्रकल्पांचे आर्थिक दृष्टिकोनातून अफोर्डेबल हाउसिंग / परवडणारी घरे, मिड सेगमेंट हाऊसिंग व लक्झरी हाऊसिंग असे प्रामुख्याने तीन प्रकार पडतात.

1. अफोर्डेबल हाउसिंग

यामध्ये जवळपास 90% भारतीय लोकसंख्या राहते. या प्रकारातील गुंतवणूक ही वित्तीय संस्थांच्या व्याज दरावर बव्हंशी अवलंबून असते. वाढणारी स्थलांतरे, आकर्षक गुंतवणुकीच्या संधी तसेच शहरांमध्ये वाढत असणारा घरांचा पुरवठा याचा परिणाम या प्रकारावर खूप झालेला आहे. आज रोजी या सेगमेंटला प्रचंड मागणी वाढत असून विक्री न झालेल्या इन्व्हेंटरी चे प्रमाण विक्री आणि खरेदीच्या किमतीच्या तफावतीमुळे खूप वाढलेले आहे.

चांगल्या ठिकाणी बिल्डर्सनी केलेली गुंतवणुक आणि दिलेल्या अमेनिटीज यामुळे किंमत वाढते आणि कमी किमतीला ती घरे विकणे बिल्डर्सना अशक्य होऊन जाते परिणामी मागणी आणि पुरवठा याचा असमतोल कायमच आढळला जातो.

2. मिड सेगमेंट हाऊसिंग

हा प्रकार गेल्या दहा वर्षांमध्ये मोठ्या प्रमाणावर विकसित होत असून ज्या मध्यमवर्गीय तसेच उच्च मध्यमवर्गीय लोकांना आरामदायक व सुख सोयीने लब्ध आयुष्य जगायचे आहे अशांना हा प्रकार सोयीचा वाटतो.

या प्रकारामध्ये वेगवेगळ्या अमेनिटीज जसे की, गेटेड कम्युनिटी, 24 × 7 सिक्युरिटी, स्विमिंग पूल, जिम्नॅशियम, लँडस्केप गार्डन, इ. चा समावेश होतो आणि अशा प्रकल्पांचे किमती या 50 लाख ते 1.50 कोटी यादरम्यान आढळतात.

3. लक्झरी सेगमेंट

हा सर्वसामान्य जनतेस परवडणारा नसतो. कारण त्या घरांचा कार्पेट एरिया 1800 स्क्वेअर फूट पासून सुरू होतो. ज्यामध्ये मोठे किचन, घरातील नोकरांसाठी स्वतंत्र खोली आणि इतर बऱ्याच राजेशाही अमेनिटीजचा समावेश होतो.

अशा लक्झरी हाउसिंग चा घर खरेदी करणारा वर्ग हा केवळ मुंबईतील उच्चभ्रू ठिकाणी तसेच पुण्यातील काही मोजक्या ठिकाणांमध्येच आढळतो. मुंबईत वरळी भागामध्ये नुकताच एका उच्चभ्रू सोसायटीमध्ये एक फ्लॅट 192 कोटींना विकला गेला हे या प्रकारच्या लक्झरी हाऊसिंग च्या वाढत्या मागणीचे द्योतक आहे.

पुढील सदरामध्ये आपण महारेरा कायद्याबद्दल सखोल माहिती घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

भाड्यांच्या घरांचे प्रामुख्याने 3 प्रकार पडतात.

1. सिंगल फॅमिली रेंटल्स

या प्रकारामध्ये एखादे कुटुंब त्या संपूर्ण मालमत्तेवर किंवा फ्लॅटमध्ये किंवा रो हाऊस मध्ये रेंटल डीड मध्ये नमूद केलेल्या अटी शर्तीनुसार ठराविक कालावधीसाठी राहते.

शहरी भागांमध्ये आढळणारी ही सर्वात सोपी आणि सर्वमान्य संरचना आहे. या भाड्यांची घरे एकतर रिकामी किंवा सेमी फर्निश किंवा फुली फर्निश असू शकतात आणि त्यांची भाडे सुद्धा ठिकाण आणि घरमालकांनी दिलेल्या सोयी सुविधांवर अवलंबून असतात.

2. पेइंग गेस्ट अकोमोडेशन

या स्वरूपाच्या संरचना मुख्यत्वे करून विद्यार्थी व काम करणारे व्यावसायिक तसेच तात्पुरत्या स्वरूपातील घरांची आवश्यकता असलेल्या लोकांसाठी उपयोगाच्या आहेत.

यामध्ये घराचा काही भाग हा सामायिकपणे भाड्याने घेतला जातो आणि सर्व भाडेकरू घर मालकांसोबत एकत्र राहतात. शैक्षणिक संस्था उद्योगधंद्यांचे मोठ-मोठाले क्लस्टर च्या अवतीभोवती तसेच कमी बजेट असलेल्या व्यक्तींसाठी सोयीचा प्रकार आहे

3. शेअर्ड अपार्टमेंट

वेगवेगळ्या ठिकाणी काम करणारे व्यवसायिक तसेच विद्यार्थी पैशाचे पूलिंग करून एखादा फ्लॅट किंवा घर भाड्याने घेऊन तिथे राहू शकतात. ज्यामुळे पेइंग गेस्ट अकोमोडेशन सारखे घरमालकांसोबत राहण्याची गरज भासत नाही. प्रायव्हसी / स्वातंत्र्य मोठ्या प्रमाणावर मिळते. तसेच राहणाऱ्या सर्व व्यक्तींसाठी देखील खूप परवडणारे असते तसेच भाडे जास्तीचे मिळत असल्याने घर मालकांसाठी देखील आर्थिक दृष्ट्या जास्त फायद्याचे ठरते.

आर्थिक निकषावर आधारित गृहप्रकल्पांचे प्रकार आपण पुढील सदरात पाहूया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

भाड्याच्या घरांची आवश्यकता ही कायम वाढणारी असून नुकत्याच झालेल्या सर्वेक्षणामध्ये असे आढळून आले आहे की मोठ्या शहरातील एकूण 2.47 कोटी लोक हे भाड्याच्या घरात राहतात.

सेकंड होम साठी सतत चालू असणारा शोध तसेच गृह खरेदी मध्ये लागणारा मोठा खर्च आणि त्यात मुलतः असणारी जोखीम यामुळे लोकांचा भाड्याच्या घरांकडे ओढा वाढताना दिसतो.

सर्वसामान्यतः मालमत्तेच्या किमतीच्या 2 ते 3 % रेंटल यील्ड घरांच्या मालकांना मिळते आणि हा कायमचा उत्पन्नाचा स्त्रोत बनतो जो की आजरोजी अनेक कुटुंबांच्या सर्व उत्पन्नाच्या प्रमुख स्त्रोतांपैकी एक आहे.

भाड्याने राहण्यापेक्षा स्वतःचे घर विकत घेऊन त्यात राहणे आजमीतिला महत्त्वाचे बनत चालले आहे. परंतु रेंटल मार्केट बाबत खूप मोठ्या प्रमाणावर सांख्यिकी अहवाल उपलब्ध नाहीत. तसेच रेंटल मालमत्ता सुयोग्य नसेल तर त्यातून बाहेर पडणे तितकेसे अवघड नसते. भाड्याचा खर्च हा घर खरेदी करण्याच्या गुंतवणुकीपेक्षा जास्त खर्चिक असतो. त्याच प्रमाणे भाड्याच्या घरात राहणे हे कायम वाटते तितके सुखावह नसते आणि सामाजिक दृष्ट्या कमीपणाचे मानले जाते.

तरीसुद्धा भाड्याच्या घरांचे मार्केट हे कायम तेजीत असून ज्या गतीने मालमत्तेच्या किमती वाढत आहेत त्याच वेगाने भाडेवाढ सुद्धा होत आहेत.

पुढील लेखात भाड्यांच्या घराचे प्रकार समजावून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

एंड युजर साठी घर खरेदीची गुंतवणूक ही वित्तीय संस्थांमधून घेतलेल्या कर्जावर सहसा अवलंबून असते तर इन्वेस्टर ने घर खरेदीमध्ये गुंतवलेले पैसे हे कमी वेळेत अधिक चांगला परतावा मिळण्याच्या हेतूने असतात.

चांगली मालमत्ता बनवणे आणि त्यास वापरात आणणे मग ते स्वतःच्या राहण्यासाठी असो की भाड्याने देण्यासाठी असो हा एंड यूजर चा मुख्य उद्देश असतो तर बांधकामाच्या सुरुवातीच्या काळात मालमत्ता खरेदी करणे आणि योग्य वेळ आल्यानंतर ती विकणे आणि त्यातून नफा कमावणे हा इन्वेस्टरचा प्रमुख उद्देश असू शकतो.

स्वतःचे घर असणे ही भावना / सेंटीमेंटल व्हॅल्यू एंड यूजर च्या बाबतीत तीव्र असते तर इन्वेस्टर च्या बाबतीत ही भावना शून्य असते कारण केवळ मोबदला मिळण्याच्या उद्देशाने मालमत्ता त्याने खरेदी केलेली असते.

आर्थिक मंदीचा एंड यूजर च्या गुंतवणुकीवर कोणताही परिणाम दिसून येत नाही परंतु ज्यांची रिस्क घेण्याची क्षमता जास्त आहे असे इन्वेस्टर मात्र आर्थिक मंदीमध्ये अधिकाधिक गृहनिर्माण क्षेत्रामध्ये गुंतवणूक करू पाहतात, जेणेकरून परिस्थिती सुधारेपर्यंत ते वाट पाहू शकतात आणि योग्य वेळ आल्यानंतर विक्री करून मोठा नफा कमावू शकतात.

एंड युजरला ज्या क्षणी त्यांच्या गरजेप्रमाणे घर उपलब्ध झाले आणि त्यांचे आर्थिक गणित जुळले की ते घर खरेदी करायला मागेपुढे पाहत नाहीत.

तसेच इन्वेस्टर देखील बांधकामाच्या सुरुवातीच्या काळात गुंतवणूक करत असल्यामुळे बल्क डील मध्ये निगोशिएट करून चांगला डिस्काउंट मिळवून चांगल्या रेटने मालमत्ता स्वतःच्या पदरात पाडून घेऊ शकतात.

अंतिमतः प्रत्येक इन्वेस्टर ला देखील त्याची मालमत्ता विकण्यासाठी एंड यूजर ची गरज भासते आणि तेच एंड यूजर जागेचा स्वतः उपभोग घेतात किंवा भाड्याने जागा देऊन चांगले पैसे कमावतात आणि हे अर्थचक्र असेच निरंतर चालू राहते.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

गेल्या दोन दशकांमध्ये गृहनिर्माण क्षेत्रामध्ये प्रचंड वेगाने वाढ झालेली असून घर खरेदीदारांनी ‘ग्राहक हा राजा आहे’ हे चांगलेच ओळखले आहे.

याचमुळे विकासक देखील विक्री व विक्री पश्चात सेवा देण्यामध्ये पूर्वीपेक्षाही अधिक सजग आणि हुशार झाला असून केवळ मास मार्केटिंग वर अवलंबून न राहता ग्राहकाला नेमके काय हवे आहे आणि ग्राहकांनी खर्चलेल्या प्रत्येक रुपयाच्या समोर त्यास काय द्यायला हवे याचा पुरेपूर विचार बिल्डर्स करत आहेत.

असे म्हटले जाते की, ‘वन साईज कॅन नॉट फिट ऑल’ म्हणजेच बदलत्या गरजेनुसार घरांच्या आवडीनिवडी देखील बदलत आहेत. आजमीतिला पारंपारिक एक किंवा दोन मजली स्वतंत्र घरापासून ते गगनचुंबी रहिवाशी इमारतींपर्यंत अनेकविध पर्याय ग्राहकाकडे उपलब्ध आहेत.

त्यापैकी महत्त्वाचे पर्याय म्हणजेच बंगलो, विला, रो हाऊस, फ्लॅट्स, हायराईज लक्झरी अपार्टमेंट, स्टुडिओ अपार्टमेंट, इ.

गृहप्रकल्पांचे पारंपारिक निकष / दृष्टिकोनातून मालकीचे घर आणि भाड्याचे घर असे दोन भाग पडतात. यापैकी मालकीच्या घराच्या व्याख्येमध्ये सुद्धा ‘एंड यूजर’ म्हणजेच ‘अंतिम वापरकर्ता’ आणि ‘इन्वेस्टर’ म्हणजेच ‘गुंतवणूकदार’ असे दोन भाग पडतात.

पुढील लेखामध्ये आपण एंड युजर आणि इन्वेस्टर यामधील फरक समजावून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

वास्तुशास्त्र हे शास्त्र आहे की अंधश्रद्धा यावर अनेक मतमतांतरे असू शकतात परंतु घरांची दिशेनुसार केलेली मांडणी, पृथ्वीचा स्वतःच्या कक्षेत सूर्याभोवती फिरण्याची गती व कल व उत्तरायन-दक्षिणायन यामुळे बदलणारे ऋतुचक्र यांचा मानवी मनावर प्रचंड सकारात्मक तसेच नकारात्मक परिणाम होतो.

खास करून मोठ्या व अविभक्त कुटुंबांमध्ये वास्तुशास्त्रास अनन्य साधारण महत्व असते. घर खरेदी करण्याचा बहुतांशी कुटुंबांचा निर्णय वास्तुशास्त्रावर अवलंबून असतो.

घरामध्ये कुठे बसून जेवावे ? कोणत्या दिशेला डोके करून झोपावे ? घराचा अग्नी कोणत्या दिशेला असावा ? किचनमध्ये पाण्याचा नळ कोणत्या दिशेला असावा ? पादत्राने ठेवण्याची जागा कुठे असावी ? घराचा मुख्य दरवाजाची दिशा कोणती सुयोग्य ? या सर्व प्रश्नांना सकारात्मक उत्तर देणारे गृहप्रकल्प निवड करणे निश्चितच मानसिक आणि पर्यायाने आर्थिकदृष्ट्या लाभदायक असते.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678