मित्रांनो

घर खरेदी करण्याबाबत नकारात्मक बाबी खालील प्रमाणे आहेत.

1. आपला प्रत्येक महिन्याचा निश्चित ईएमआय (बँक हफ्ता) सुरू झाल्यामुळे काही अंशी आर्थिक ताण येण्याची शक्यता निर्माण होते.

2. बदलीची नोकरी असल्यास चालू ईएमआय आणि नवीन ठिकाणी लागणारे घर भाडे इत्यादीचा मेळ बसवणे आर्थिक दृष्ट्या गैरसोयीचे होऊ शकते.

3. घराचा रखरखाव (मेंटेनन्स) काही वेळा खर्चिक वाटू शकतो.

4. घराची विक्री केल्यानंतर कॅपिटल गेन टॅक्स भरायला लागू शकतो.

5. घराची विक्री करणे सहजासहजी कधीकधी शक्य होत नाही त्यामुळे डिस्पोजाबिलिटी ची मोठी अडचण उद्भवते.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

घर खरेदी करावे किंवा भाड्याने घ्यावे हा वाद-विवादाचा मुद्दा गेले कित्येक वर्षांपासून सर्वांच्याच चर्चेत आहे. दोन्ही बाजूंच्या काही सकारात्मक तर काही नकारात्मक बाबी आपल्यासमोर प्रकर्षाने उभ्या राहतात.

यातील काही महत्त्वाच्या पैलूंचा आपण या व पुढील लेखात सखोलवार अभ्यास करणार आहोत. परंतु तत्पूर्वी हातात असलेला डिस्पोजेबल इन्कम / सेविंग तसेच मोबिलिटी चा खूप मोठा परिणाम घर खरेदी करून राहायचे की भाड्याने घेऊन राहायचे यावर होतो.

घर खरेदी करण्याबाबत सकारात्मक बाबी खालील प्रमाणे आहेत.

1. घरामध्ये गुंतवणूक करणे ही कायमस्वरूपी शाश्वत उत्पन्नाचा स्त्रोत बनवू शकतो. कारण रिअल इस्टेट च्या किमती दिवसेंदिवस वाढत आहेत आणि रियल इस्टेट क्षेत्रामध्ये एखाद्या व्यक्तीला तोटा झाला आहे असे कधीही ऐकिवात येत नाही.

2. आर्थिक सुरक्षा आणि आपलेपणाची जाणीव आपल्या मनामध्ये फक्त घर खरेदीच उत्पन्न करते.

3. विविध कर सवलतींचा लाभ आपण घर खरेदी वेळी घेऊ शकतो.
उदा. महिला खरेदीदारांना स्टॅम्प ड्युटी मध्ये 1 % पर्यंत सवलत आहे.
तसेच आयकर कायद्याच्या कलम 80C नुसार इ एम आय आणि व्याज भरण्यावर कर वजावट देखील मिळते.

4. वारंवार घर बदलण्याची आणि प्रत्येक वेळी नवीन घर शोधण्याची गरज भासत नाही.

5. आपले घर आपण भाड्याने देऊन त्यावर चांगला भाड्याच्या स्वरूपामध्ये परतावा मिळवू शकता.

6. घर खरेदी झाल्यानंतर ती आपली कायदेशीर मालमत्ता बनते त्यामुळे आपणास मोठ्या प्रमाणावर आर्थिक स्वातंत्र्य मिळते तसेच आपल्या गरजेनुसार व सोयीनुसार इंटिरियर डिझाईन, लँडस्केपिंग, डेकोरेशन, अमेनिटीज, लेआउट आपल्या आवडीप्रमाणे आपण बनवून घेऊ शकता.

7. सदरील घराची मालमत्ता आपल्या गरजेनुसार आपण तारण म्हणून बँका तसेच वित्तीय संस्थांकडे गहाण ठेवू शकतो व तो पैसा आपल्या गरजा भागवण्यासाठी, व्यवसाय वृद्धी, मुलांचे शिक्षण, मेडिकल इमर्जन्सी, इ. साठी आपण वापरू शकतो.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

PMAY कार्यक्रमांतर्गत सबसिडीसाठी ग्राहकाचा अर्ज मंजूर झाल्यानंतर सेंट्रल नोडल एजन्सी कडून निधी तुम्ही कर्ज घेत असलेल्या बँकेकडे हस्तांतरित केला जातो.

जिथून सदरील बँक ती रक्कम कर्जदाराच्या गृह कर्ज खात्यात जमा करते.

हे पैसे नंतर ग्राहकाच्या थकीत गृह कर्जाच्या मुद्दलातून वजा केले जातात.

त्यामुळे जर तुम्हाला PMAY सबसिडी म्हणून Rs.2,50,000/- मिळाले असतील आणि तुमच्या कर्जाची थकबाकी Rs.12,50,000/- रुपये असेल तर सबसिडी नंतर ती थकबाकी Rs.10,00,000/- इतकी होईल

क्रेडिट लिंक सबसिडी स्कीम बद्दल ऑनलाईन अर्ज हा आधार क्रमांकाद्वारे PMAY पोर्टल https://pmayims.gov.in या संकेस्थळावरून अर्जदार दाखल करू शकतो. तसेच नॅशनल हाऊसिंग बोर्ड (NHB) किंवा हाउसिंग अँड अर्बन डेव्हलपमेंट कार्पोरेशन (HUDCO) च्या टोल फ्री क्रमांकावर संपर्क साधून देखील माहिती मिळू शकते.

ऑफलाइन पद्धतीने सामान्य सेवा केंद्र (कॉमन सर्विस सेंटर) मध्ये फॉर्म उपलब्ध असून नाममात्र 25 रुपये शुल्क अदा करून सदरील फॉर्म आपण विकत घेऊ शकता. सदरील अर्जाची प्रक्रिया होण्यासाठी सुमारे दोन ते अडीच महिन्यांचा कालावधी लागतो.

सदरील योजनेमध्ये गृह कर्ज देणाऱ्या बँकांमध्ये एसबीआय, पंजाब नॅशनल बँक, बँक ऑफ बडोदा, एचडीएफसी बँक, आयसीआयसीआय बँक, आयडीएफसी फर्स्ट बँक, अॅक्सिस बँक, बंधन बँक, बँक ऑफ इंडिया, आयडीबीआय बँक, कॅनरा बँक इत्यादी बँकांचा समावेश होतो

शासनाच्या या कल्याणकारी योजनेमुळे आज रोजी 75 लाखाहून अधिक PMAY घरे केवळ महिलांच्या नावावर मंजूर आणि नोंदणीकृत झालेले आहेत.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल (EWS) कॅटेगरी ज्यांचे वार्षिक उत्पन्न 3 लाख आहे अशांना ज्या घरांचे कार्पेट क्षेत्र 60 चौरस मीटर (म्हणजेच 645.83 चौरस फुट) पेक्षा कमी आहे.

कमी उत्पन्न गट (LIG) कॅटेगिरी ज्यांचे वार्षिक उत्पन्न 6 लाखापर्यंत आहे ज्या घरांचे कार्पेट क्षेत्र 60 चौरस मीटर (म्हणजेच 645.83 चौरस फुट) पेक्षा कमी आहे.

मध्य उत्पन्न गट (MIG-1) कॅटेगिरी ज्यांचे वार्षिक उत्पन्न 6 ते 12 लाख दरम्यान आहे अशांसाठी घराचे कार्पेट क्षेत्र 160 चौरस मीटर (म्हणजेच 1722.33 चौरस फूट) पेक्षा कमी आहे.

तसेच उत्पन्न गट (MIG-2) कॅटेगिरी ज्यांचे वार्षिक उत्पन्न 12 ते 18 लाख दरम्यान आहे अशांसाठी असून घराचे कार्पेट क्षेत्रफळ 200 चौरस मीटर (म्हणजेच 2152.78 चौरस फूट) पेक्षा कमी असेल अशा प्रकल्प (फ्लॅट / रो हाऊस) साठी ही योजना लागू आहे.

क्रेडिट लिंक सबसिडी योजना (CLSS) च्या माध्यमातून EWS कॅटेगरी मधील ग्राहकांना 6 लाखापर्यंतच्या कर्जाच्या रकमेवर 6½ % व्याज अनुदान मिळते.

LIG कॅटेगरीतील खरेदीदारांसाठी त्यांच्या 6 लाखापर्यंतच्या कर्जाच्या रकमेवर 6½ % व्याज अनुदान मिळते.

MIG-1 कॅटेगरीतील खरेदीदारांसाठी त्यांच्या 9 लाखापर्यंतच्या कर्जाच्या रकमेवर 4 टक्के व्याज अनुदान मिळते.

तर MIG-2 कॅटेगरीतील खरेदीदारांसाठी त्यांच्या 12 लाख रुपयांपर्यंतच्या कर्जाच्या रकमेवर 3 टक्के व्याज अनुदान मिळते.

कोणत्याही कॅटेगरीसाठी पी. एम. ए. वाय योजनेअंतर्गत जास्तीत जास्त अनुदान Rs.2,67,280/- इतके आहे.

पुढील लेखात आपण प्रधान मंत्री आवास योजनेची क्रेडिट लिंक सबसिडी कशी मिळते याबाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

1 जून 2015 रोजी प्रधानमंत्री आवास योजना (PMAY) शहरी तसेच ग्रामीण भागातील घरांची कमतरता दूर करण्यासाठी सुरू करण्यात आली.

सदरील योजनेला 31 डिसेंबर 2024 पर्यंत मुदतवाढ मिळालेली आहे.

सदरील योजनेचे लाभार्थी 4 श्रेणीमध्ये विभागले गेले आहेत.

आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक (EWS) साठी कुटुंबाचे वार्षिक उत्पन्न 3 लाख रुपयांपर्यंत असावे.

कमी उत्पन्न गट (LIG) साठी उत्पन्न 3 ते 6 लाख रुपयापर्यंत असावे.

मध्य उत्पन्न गट (MIG-1) साठी 6 ते 12 लाख पर्यंत तर मध्य उत्पन्न गट (MIG-2) साठी 12 ते 18 लाख रुपयापर्यंत वार्षिक उत्पन्नाची मर्यादा निश्चित केली गेली आहे.

पती-पत्नी व अविवाहित मुले अशी कुटुंबाची व्याख्या सदरील योजनेमध्ये केली जाते. तसेच सदरील योजनेत अर्ज करणाऱ्या लाभार्थ्याकडे भारतामध्ये स्वतःच्या किंवा कुटुंबाच्या कोणत्याही सदस्याच्या नावे पक्के घर नसले पाहिजे अशी अट आहे.

पुढील लेखात आपण प्रधान मंत्री आवास योजनेच्या चटई क्षेत्र मर्यादा आणि क्रेडिट लिंक सबसिडी योजना (CLSS) बाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

एखादा बिल्डर जर प्लॉटिंगचा व्यवसाय करत असेल तर सदरील अंतिम मान्यता प्राप्त व अकृषी भूखंडाची जमीन विक्री ही GST कायद्याच्या अंतर्गत येत नाही कारण या विक्रीत कोणत्याही वस्तू व सेवांच्या हस्तांतरणाचा समावेश होत नाही.

परंतु कर्नाटक राज्यामध्ये मूळ जमिनीचे क्षेत्र आणि रस्ते, लाईट, ड्रेनेज, गार्डन, प्लेग्राउंड, ओपन स्पेस, कम्युनिटी रूम, क्लब हाऊस, जिम, स्विमिंग पूल, इ. सेवा प्रदान होत असल्यामुळे एग्रीमेंट मध्ये जमिनीच्या व्यवहारांवर GST न लावता केवळ सेवांच्या हस्तांतरणापोटी GST लावला जातो.

महाराष्ट्रात सध्या तरी असा नियम नाही परंतु लवकरच कर्नाटक च्या धर्तीवर असे बदल आणले जाऊ शकतात ज्यातून शासनाला अधिक महसूल मिळेल आणि त्यायोगे ग्राहकांना अधिक उत्तमोत्तम सेवा बिल्डर्स द्वारे प्रदान केल्या जातील आणि पायाभूत सुविधांचा चांगला विकास शक्य होईल.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

व्यावसायिक मालमत्तेवर 12 % GST लागू असतो.

परंतु एखाद्या प्रकल्पामध्ये 15 % पर्यंत व्यावसायिक जागा असलेल्या निवासी प्रकल्पांना मात्र GST कायद्याअंतर्गत निवासी मालमत्ता मानले जाते.

भूखंडांच्या खरेदीवर कोणताही GST लागू नसतो.

रेडी टू मूव / राहण्यास तयार / भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त / ओक्कुपन्सी सर्टिफिकेट (OC) प्राप्त घरांना कोणताही GST लागू होत नाही.

गृह कर्जासाठी लागू असलेली कायदेशीर फीस (लीगल चार्जेस) / प्रक्रिया शुल्क (प्रोसेसिंग फीस) इ. सेवांवर GST लागू होतो.

इनपुट टॅक्स क्रेडिट (ITC) शिवाय GST दर लागू असल्यामुळे GST चा पैसा वसूल करण्यासाठी बिल्डर्स रेडी टू मुव्ह प्रॉपर्टींच्या किमती वाढवतात.

GST लागू असला तरीही बांधकामाधिन घरे (under construction project) ही नेहमीच राहण्यास तयार म्हणजेच रेडी टू मुव्ह घरांच्या तुलनेत स्वस्त असतात.

पुढील लेखात आपण भूखंड विक्री व लागू GST बाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

GST कायद्याअंतर्गत ITC (इनपुट टॅक्स क्रेडिट) या प्रणालीनुसार बिल्डर जेव्हा आउटपुट टॅक्स भरतो तेव्हा त्याला इनपुट टॅक्स क्रेडिट मिळते.

उदा. विकासकास त्याने तयार केलेल्या फ्लॅट / रो हाऊस विक्री पोटी GST शीर्षाखाली Rs.1,00,000/- द्यावे लागत असतील आणि यापूर्वी बिल्डरने सिमेंट, स्टील, सॅनिटरी फिटिंग, वाळू, रंग, इलेक्ट्रिक मटेरियल, इ. वस्तू खरेदी करताना Rs.90,000/- भरले असतील तर या पूर्वी भरलेल्या सदरील Rs.90,000/- इनपुट टॅक्सचे क्रेडिट समायोजित करून त्याला आउटपुट टॅक्स म्हणून केवळ Rs.10,000/- शासनास भरावे लागतात.

परंतु अफोर्डेबल हाऊसिंग किंवा नॉन अफोर्डेबल हाऊसिंग साठी इनपुट टॅक्स शिवाय GST चे दर अनुक्रमे 1 % व 5 % केल्यामुळे बिल्डरचा फायदा कमी होऊन ग्राहकाचा फायदा वाढला आहे.

GST कायद्यातील परिभाषेनुसार मोबदला रक्कम Rs.45,00,000/- पर्यंतची घरे ही परवडणारी घरे (अफोर्डेबल हाऊसिंग) तसेच 6 प्रमुख महानगरे वगळता इतर सर्व नागरी क्षेत्रातील घरे ज्यांचे कार्पेट क्षेत्र 90 चौरस मीटर पेक्षा कमी असेल अशा घरांना परवडणारी घरे (अफोर्डेबल हाऊसिंग) असे संबोधले जाते.

अशा घरांवर GST केवळ 1 % इतका लागू असतो.

पुढील लेखात आपण GST च्या प्रासंगिकतेबाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

GST (जीएसटी) कायदा लागू होण्यापूर्वी रियल इस्टेट प्रकल्पांच्या बांधकामादरम्यान लागू असणारे विविध प्रकारचे राज्यस्तरीय व केंद्रीय कर लागू होते. त्यामुळे वाढीव करांमुळे प्रकल्पाची व पर्यायाने घरांची किंमत वाढवणे बिल्डर्सना अपरिहार्य होते.

रियल इस्टेट बिल्डरांना GST लागू होण्यापूर्वी भराव्या लागणाऱ्या करांमध्ये मूल्यवर्धित कर (VAT), केंद्रीय उत्पादन शुल्क, प्रवेश कर, एलबीटी, ऑक्ट्रोय, सेवा कर इ. चा समावेश होता. तसेच विविध प्रकारचे कर आणि त्यांच्या लागू दरांविषयी नीट स्पष्टीकरण असल्याने बिल्डर्स सदरील विक्री व्यवहारांदरम्यान अनेक अपप्रकार करत होते. सर्वसामान्यांसाठी हा प्रकार एकूणच आर्थिक पिळवणुकीचा होता.

1 जुलै 2017 रोजी भारतात कर सुधारणा होऊन GST (जीएसटी) हा एकमेव कर लागू केला गेला. त्यानंतर अनेकविध सुधारणा विधेयक आणून सर्वसामान्यांना अधिक परवडणाऱ्या दरांत मालमत्ता उपलब्ध करून देण्याचा प्रयत्न केला गेला.

प्रीमियम व लक्झरी गृहप्रकल्पांसाठी ITC (इनपुट टॅक्स क्रेडिट) सह GST दर 12 % होता तो आता ITC (इनपुट टॅक्स क्रेडिट) शिवाय 1 एप्रिल 2019 पासून 5 % करण्यात आला आहे. म्हणजेच नॉन अफोर्डेबल हाऊसिंग क्षेत्राचा सध्याचा GST दर 5 % आहे.

परवडणाऱ्या घरांच्या गृहप्रकल्पांसाठी ITC (इनपुट टॅक्स क्रेडिट) सह GST दर 8 % होता तो आता ITC (इनपुट टॅक्स क्रेडिट) शिवाय 1 एप्रिल 2019 पासून केवळ 1 % करण्यात आला आहे. म्हणजेच अफोर्डेबल हाऊसिंग क्षेत्राचा सध्याचा जीएसटी दर 1 % आहे.

पुढील लेखात आपण इनपुट टॅक्स क्रेडिट व अफोर्डेबल हाऊसिंग बाबत जाणून घेऊया.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678

मित्रांनो

रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार नियमांचे उल्लंघन, प्रकल्पाच्या पूर्णत्वास विलंब, एग्रीमेंट फॉर सेल मधील अटी शर्तींचा भंग तसेच कोणत्याही प्रकारची फसवणूक याबाबत नाराज असलेले ग्राहक हे महारेरा न्यायालयासमोर अपील दाखल करू शकतात.

अपील दाखल करण्यापूर्वी सलोखा मंच / कन्सिलिएशन फोरम ची स्थापना देखील करण्यात आली आहे ज्यामध्ये आपसात विचार विनिमय करून वादविवाद संपुष्टात आणले जाऊ शकतात.

महारेरा कायद्याच्या कलम 31 व महारेरा नियम 2017 चे नियम 6 नुसार महारेरा कडे तक्रार नोंदवण्याचा अधिकार घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना आहे.

सदरील अर्ज ऑनलाईन पद्धतीने देखील दाखल करता येतो ज्यामध्ये प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक, तक्रार दाखल करणाऱ्यांची तसेच बिल्डरची संपूर्ण माहिती, तक्रारीचा संपूर्ण तपशील व घटनाक्रम, मागितलेला न्याय, एग्रीमेंट फॉर सेल व अलॉटमेंट लेटर ची कॉपी, पेमेंट रिसीट, इ. नमूद करून जमा करावे लागतात.

महारेरा चे सदस्य किंवा अध्यक्ष हे महारेरा बेंच वरील सुनावण्या घेतात तसेच तक्रार दाखल केल्यापासून 60 दिवसांच्या आत सदरील तक्रारीबाबत निर्णय देणे हे महारेरा कायद्याच्या कलम 29 अन्वये महारेरा अथॉरिटी वर बंधनकारक आहे.

महारेरा बेंच ने दिलेल्या निर्णयाविरुद्ध महारेरा अपिलेट ट्रिब्युनल कडे 60 दिवसाच्या आत ग्राहक किंवा बिल्डर ला दाद मागता येते.

जे वाद-विवाद महारेरा च्या कक्षेत येतात त्या वाद विवादांसंदर्भात कोणत्याही सिविल कोर्ट / दिवाणी न्यायालयामध्ये दाद मागता येत नाही परंतु जिल्हा / राज्य / राष्ट्रीय स्तरावरील ग्राहक मंच / कंजूमर फोरम कडे निश्चितपणे दाद मागता येते.

मंजिरी प्रॉपर्टीज
99-88-677-678